El Cercle d'Economia alerta que, a Espanya i a Catalunya, com en molts altres llocs d'Europa, l'accés a l'habitatge constitueix un problema social i econòmic de primer ordre que afecta especialment els més vulnerables i els joves. Un problema que ve de lluny i que s'ha accentuat de forma alarmant els últims anys.
El Cercle d’Economia recorda que el punt de partida inevitable ha de ser el reconeixement que no hi ha solucions miraculoses ni immediates. Els dèficits acumulats són massa grans per pensar que tot, o fins i tot una part important del problema, se solucionarà a curt termini. Al contrari, caldrà temps, i per això és molt important que les polítiques que es posin en marxa siguin de mirada llarga i perdurin en el temps.
El Cercle d’Economia destaca que les mesures que es posin en marxa han de respondre a un triple principi. Primer, que se centrin a augmentar l’oferta d’habitatge de lloguer, tant protegit com de mercat, perquè aquest és el gran dèficit que ha acumulat la política d’habitatge en les darreres dècades. Segon, que les polítiques d’habitatge es vehiculin preferentment a través de la despesa pública en lloc de fer-ho, com fins ara, a través de la regulació. I tercer, que la política d’habitatge es basi en la concertació entre el sector públic i el privat, en què el primer fixi incentius i aporti recursos i el segon es comprometi a col·laborar-hi de forma activa a canvi d’una rendibilitat raonable.
Per fer front a curt termini a la situació d’emergència que afecta les famílies amb menys recursos, el Cercle proposa introduir la figura del lloguer concertat subvencionat per a famílies o individus vulnerables, que hagin estat desnonats o que estiguin en risc de desnonament. Aquesta és una mesura que es podria posar en marxa de forma immediata i que permetria fer front als casos de vulnerabilitat més extrema sense necessitat d’esperar a la construcció de més parc d’habitatge protegit.
El Cercle també planteja establir un mecanisme de garanties públiques al cobrament de lloguers. El sector privat (particulars, promotors immobiliaris i sector financer) no poden ni han de suportar el risc d’impagament de lloguers. És l’Estat el que ha de protegir les famílies i individus més vulnerables. D’aquesta forma es reforçaria la seguretat jurídica dels contractes i es superarien molts dels problemes que planteja el sistema de desnonaments previst en la llei.
Així mateix, per augmentar l’oferta d’habitatge, fonamentalment de lloguer, el Cercle suggereix no aplicar la regulació del preu del lloguer prevista a la llei. Considera que si un dels objectius clau per millorar l’accés a l’habitatge és augmentar l’oferta d’habitatge de lloguer lliure, és evident que regular-ne el preu no sembla la millor forma d’aconseguir-ho. És sabut que la regulació del preu del lloguer desincentiva l’oferta a llarg termini (no només fent que no augmenti, sinó eventualment fent que disminueixi) i a curt termini té efectes molt perniciosos com la reconversió de lloguers regulars en modalitats informals (lloguers d’habitacions, de temporada, etc.) que van en perjudici dels llogaters efectius i potencials. La regulació dels lloguers és, a més, poc eficient, perquè a penes discrimina, i és regressiva, perquè pot acabar rebaixant el preu a molts inquilins que poden pagar el lloguer de mercat sense problemes. Seria recomanable, doncs, plantejar un canvi de la llei en aquest punt, perquè si no serà molt difícil que la iniciativa privada inverteixi en lloguer o que els particulars que tenen pisos els posin en el mercat per llogar-los.
A més proposa establir mecanismes d’ajuts públics per a la rehabilitació d’habitatges amb la finalitat que es destinin exclusivament al lloguer. Aquestes mesures poden consistir en bonificacions fiscals i/o subvencions als interessos de préstecs o avals als préstecs destinats a finançar aquestes rehabilitacions, sempre condicionades que l’habitatge rehabilitat es mantingui en el mercat de lloguer durant un temps prudencial, per exemple deu o quinze anys.
També planteja facilitar i agilitzar els canvis d’usos en un doble àmbit: d’una banda, pel que fa a l’obtenció de la cèdula d’habitabilitat en els canvis d’usos de locals o estudis per haver prescrit l’acció urbanística; de l’altra, pel que fa a les llicències urbanístiques per al canvi d’ús d’edificis ja construïts destinats en l’actualitat a oficines o serveis. Totes dues mesures podrien ser immediates, perquè en el primer cas s’escripturen i inscriuen sense necessitat de llicència, i en el segon cas no caldria modificació del planejament si es troben en àrees on hi ha edificabilitat no executada destinada a habitatge (com al 22@, per exemple).
A més indica la possibilitat de pactar amb la SAREB, convertida ja en empresa pública, la frenada de vendes dels seus habitatges i posar-los en lloguer social i assequible, gestionats directament per ella mateixa o en conveni amb les comunitats autònomes.
A més, planteja posar a disposició sòl edificable. Facilitant el canvi d’usos, permetent, per exemple, que sòl per equipaments que se sap que no es faran es pugui canviar a sòl residencial. Aquest és un mecanisme que pot servir per mobilitzar una quantitat important de sòl i, a més, és un mecanisme que no és complex des del punt de vista procedimental, i que tindria efecte, per tant, de forma immediata. També flexibilitzant la planificació urbanística i augmentant la dotació de sòl residencial, tant públic com privat.
D’altra banda, el Cercle suggereix flexibilitzar l’aplicació de les previsions de zonificació inclusiva (quota del 40 % per habitatge protegit, amb un 50 % dedicat a lloguer) per tal d’assegurar l’interès dels promotors i evitar fracassos com el de la ciutat de Barcelona, on una normativa molt restrictiva en aquest àmbit ha portat a la construcció de tot just un centenar d'habitatges protegits en els últims vuit anys. A més, proposa augmentar el coeficient d’edificabilitat en unes certes promocions, vinculant-lo a la construcció d’habitatge social. Un fet que seria un element incentivador per als promotors i no requeriria recursos públics addicionals.
A mitjà termini, el Cercle suggereix construir un parc ampli d’habitatge protegit a través de la col·laboració publico privada en sòl públic cedit als promotors privats durant un període llarg de temps (seixanta-cinc anys, per exemple). Hi construirien habitatge de lloguer protegit al qual accedirien famílies o individus a uns preus taxats, per sota de mercat, i seguint les condicions que estableixi l’administració corresponent. El risc i ventura d’aquesta iniciativa correspondria als inversors privats. La gestió d’aquest parc d’habitatge seria encomanada a un gestor privat de lloguers o a una entitat sense ànim de lucre. Aquest esquema ja s’està executant a Madrid (Pla VIVE) i a Barcelona (Pla Metròpolis). La construcció d’aquest parc d’habitatge protegit requereix ajuts públics per tal que el sector privat s’hi involucri activament i accepti el risc que suposa una iniciativa d’aquest tipus. Aquests ajuts poden tenir diferents formes, ja siguin subvencions als costos de construcció o als tipus d’interès. També es podria augmentar el valor dels mòduls (que en molts casos no s’han actualitzat des de fa molts anys malgrat la inflació de costos que hi ha hagut durant aquest temps).
També planteja ampliar els supòsits i agilitzar les llicències urbanístiques per al canvi d’usos d’edificis ja construïts destinats en l’actualitat a oficines o serveis, en el cas que fos necessària una modificació del planejament per ser en zones en què la densitat d’habitatges ja estigués absorbida per l’edificació existent.
A més suggereix potenciar una visió metropolitana de la política d’habitatge a Espanya, tenint en compte les greus ineficiències que hi ha en la gestió del sòl, tal com adverteix l’OCDE. Això és especialment rellevant per al cas de la Barcelona metropolitana, donada l’escassetat de sòl disponible que hi ha a la ciutat.
Finalment, com a mesures complementàries, el Cercle d’Economia aposta per un gran pacte per l’habitatge ja que, si de veritat es vol que hi hagi una política d’habitatge a llarg termini que resolgui el greu problema d’accés a l’habitatge a Catalunya i a Espanya, és imprescindible que els diferents actors involucrats ‒públics i privats‒ pactin uns objectius, una estratègia i un pla d’acció. Aquest pacte hauria d’incloure les tres administracions (central, autonòmica i local) i els grans actors privats (sector financer, grans propietaris, promotors) i idealment els principals partits polítics. Aquest pacte hauria de cobrir el nombre més gran d’àmbits proposats en els epígrafs anteriors.
També aposta per incentivar la compra d’habitatge per a joves, alliberant així habitatges que augmentarien l’oferta de lloguer, aplicant el tipus reduït de l’ITP (del 10 % al 5 % en el cas de Catalunya) per a joves menors de quaranta anys i amb ingressos nets inferiors a seixanta mil euros, per exemple i avalant l’administració part del préstec hipotecari destinat a l’adquisició del primer habitatge (semblant als préstecs de l’ICO aprovats durant la pandèmia de la covid-19).
