El Cercle d'Economia alerta de que, en España y en Cataluña, como en muchos otros lugares de Europa, el acceso a la vivienda constituye un problema social y económico de primer orden que afecta especialmente a los más vulnerables y a los jóvenes. Un problema que viene de lejos y que se ha acentuado de forma alarmante en los últimos años.
El Cercle d’Economia recuerda que el punto de partida inevitable debe ser el reconocimiento de que no hay soluciones miraculosas ni inmediatas. Los déficits acumulados son demasiado grandes para pensar que todo, o incluso una parte importante del problema, se solucionará a corto plazo. Al contrario, hará falta tiempo, y por eso es muy importante que las políticas que se pongan en marcha sean de mirada larga y perduren en el tiempo.
El Cercle d’Economia destaca que las medidas que se pongan en marcha deben responder a un triple principio. Primero, que se centren en aumentar la oferta de vivienda en alquiler, tanto protegida como de mercado, porque este es el gran déficit que ha acumulado la política de vivienda en las últimas décadas. Segundo, que las políticas de vivienda se vehiculen preferentemente a través del gasto público en lugar de hacerlo, como hasta ahora, a través de la regulación. Y tercero, que la política de vivienda se base en la concertación entre el sector público y el privado, en que el primero fije incentivos y aporte recursos y el segundo se comprometa a colaborar de forma activa a cambio de una rentabilidad razonable.
Para hacer frente a corto plazo a la situación de emergencia que afecta a las familias con menos recursos, el Cercle propone introducir la figura del alquiler concertado subvencionado para familias o individuos vulnerables, que hayan sido desahuciados o que estén en riesgo de desahucio. Esta es una medida que se podría poner en marcha de forma inmediata y que permitiría hacer frente a los casos de vulnerabilidad más extrema sin necesidad de esperar a la construcción de más parque de vivienda protegida.
El Cercle también plantea establecer un mecanismo de garantías públicas al cobro de alquileres. El sector privado (particulares, promotores inmobiliarios y sector financiero) no pueden ni deben soportar el riesgo de impago de alquileres. Es el Estado el que debe proteger a las familias e individuos más vulnerables. De esta forma se reforzaría la seguridad jurídica de los contratos y se superarían muchos de los problemas que plantea el sistema de desahucios previsto en la ley.
Asimismo, para aumentar la oferta de vivienda, fundamentalmente de alquiler, el Cercle sugiere no aplicar la regulación del precio del alquiler prevista en la ley. Considera que si uno de los objetivos clave para mejorar el acceso a la vivienda es aumentar la oferta de vivienda de alquiler libre, es evidente que regular su precio no parece la mejor forma de conseguirlo. Es sabido que la regulación del precio del alquiler desincentiva la oferta a largo plazo (no sólo haciendo que no aumente, sino eventualmente haciendo que disminuya) y a corto plazo tiene efectos muy perniciosos como la reconversión de alquileres regulares en modalidades informales (alquileres de habitaciones, de temporada, etc.) que van en perjuicio de los inquilinos efectivos y potenciales. La regulación de los alquileres es, además, poco eficiente, porque apenas discrimina, y es regresiva, porque puede acabar rebajando el precio a muchos inquilinos que pueden pagar el alquiler de mercado sin problemas. Sería recomendable, pues, plantear un cambio de la ley en este punto, porque si no será muy difícil que la iniciativa privada invierta en alquiler o que los particulares que tienen pisos los pongan en el mercado para alquilarlos.
Además propone establecer mecanismos de ayudas públicas para la rehabilitación de viviendas con la finalidad de que se destinen exclusivamente al alquiler. Estas medidas pueden consistir en bonificaciones fiscales y/o subvenciones a los intereses de préstamos o avales a los préstamos destinados a financiar estas rehabilitaciones, siempre condicionadas a que la vivienda rehabilitada se mantenga en el mercado de alquiler durante un tiempo prudencial, por ejemplo diez o quince años.
También plantea facilitar y agilizar los cambios de usos en un doble ámbito: por un lado, en cuanto a la obtención de la cédula de habitabilidad en los cambios de usos de locales o estudios por haber prescrito la acción urbanística; por otro, en cuanto a las licencias urbanísticas para el cambio de uso de edificios ya construidos destinados en la actualidad a oficinas o servicios. Ambas medidas podrían ser inmediatas, porque en el primer caso se escrituren e inscriben sin necesidad de licencia, y en el segundo caso no sería necesaria modificación del planeamiento si se encuentran en áreas donde hay edificabilidad no ejecutada destinada a vivienda (como al 22@, por ejemplo).
Además indica la posibilidad de pactar con la SAREB, convertida ya en empresa pública, la frenada de ventas de sus viviendas y ponerlas en alquiler social y asequible, gestionados directamente por ella misma o en convenio con las comunidades autónomas.
También plantea poner a disposición suelo edificable. Facilitando el cambio de usos, permitiendo, por ejemplo, que suelo para equipamientos que se sabe que no se harán se pueda cambiar a suelo residencial. Este es un mecanismo que puede servir para movilizar una cantidad importante de suelo y, además, es un mecanismo que no es complejo desde el punto de vista procedimental, y que tendría efecto, por lo tanto, de forma inmediata. También flexibilizando la planificación urbanística y aumentando la dotación de suelo residencial, tanto público como privado.
Por otro lado, el Cercle sugiere flexibilizar la aplicación de las previsiones de zonificación inclusiva (cuota del 40 % por vivienda protegida, con un 50 % dedicado a alquiler) con el fin de asegurar el interés de los promotores y evitar fracasos como el de la ciudad de Barcelona, donde una normativa muy restrictiva en este ámbito ha llevado a la construcción de apenas un centenar de viviendas protegidas en los últimos ocho años. Además, propone aumentar el coeficiente de edificabilidad en ciertas promociones, vinculándolo a la construcción de vivienda social. Un hecho que sería un elemento abonado para los promotores y no requeriría recursos públicos adicionales.
A medio plazo, el Cercle sugiere construir un parque amplio de vivienda protegida a través de la colaboración público privada en suelo público cedido a los promotores privados durante un periodo largo de tiempo (sesenta y cinco años, por ejemplo). Construirían vivienda de alquiler protegida a la que accederían familias o individuos a unos precios tasados, por debajo de mercado, y siguiendo las condiciones que establezca la administración correspondiente. El riesgo y ventura de esta iniciativa correspondería a los inversores privados. La gestión de este parque de vivienda sería encomendada a un gestor privado de alquileres o a una entidad sin ánimo de lucro. Este esquema ya se está ejecutando en Madrid (Plan VIVE) y en Barcelona (Plan Metrópolis). La construcción de este parque de vivienda protegida requiere ayudas públicas para que el sector privado se involucre activamente y acepte el riesgo que supone una iniciativa de este tipo. Estas ayudas pueden tener diferentes formas, ya sean subvenciones a los costes de construcción o a los tipos de interés. También se podría aumentar el valor de los módulos (que en muchos casos no se han actualizado desde hace muchos años a pesar de la inflación de costes que ha habido durante este tiempo).
También plantea ampliar los supuestos y agilizar las licencias urbanísticas para el cambio de usos de edificios ya construidos destinados en la actualidad a oficinas o servicios, en el caso de que fuera necesaria una modificación del planeamiento por ser en zonas en las que la densidad de viviendas ya estuviera absorbida por la edificación existente.
Además sugiere potenciar una visión metropolitana de la política de vivienda en España, teniendo en cuenta las graves ineficiencias que existen en la gestión del suelo, tal y como advierte la OCDE. Esto es especialmente relevante para el caso de la Barcelona metropolitana, dada la escasez de suelo disponible que hay en la ciudad.
Finalmente, como medidas complementarias, el Cercle apuesta por un gran pacto por la vivienda ya que, si de verdad se quiere que haya una política de vivienda a largo plazo que resuelva el grave problema de acceso a la vivienda en Cataluña y en España, es imprescindible que los diferentes actores involucrados -públicos y privados- pacten unos objetivos, una estrategia y un plan de acción. Este pacto debería incluir a las tres administraciones (central, autonómica y local) y a los grandes actores privados (sector financiero, grandes propietarios, promotores) e idealmente a los principales partidos políticos. Este pacto debería cubrir el mayor número de ámbitos propuestos anteriormente.
También apuesta por incentivar la compra de vivienda para jóvenes, liberando así viviendas que aumentarían la oferta de alquiler, aplicando el tipo reducido del ITP (del 10 % al 5 % en el caso de Cataluña) para jóvenes menores de cuarenta años y con ingresos netos inferiores a sesenta mil euros, por ejemplo y avalando la administración parte del préstamo hipotecario destinado a la adquisición de la primera vivienda (parecida a los préstamos del ICO aprobados durante la pandemia de la pandemia del covid-19).
